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Orçamentação Por Metro Quadrado Considerando Área Equivalente de Construção

Publicado em: 01/05/2011

Autor: Eng. Civil Marcio Soares da Rocha

ORÇAMENTAÇÃO / AVALIAÇÃO POR METRO QUADRADO A PARTIR DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)

 

Este é um tipo de estimativa de custos rápido, útil para avaliações de construções, formação de paradigmas em auditorias, e para análise de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos de engenharia.

 

Consiste a técnica, basicamente em:

 

a) Enquadrar a construção sob avaliação/orçamentação em um dos tipos e padrões de acabamento adotados pela organização responsável pela publicação do CUB e verificar qual o seu valor correspondente;
b) Calcular a Área Equivalente de Construção, da obra em análise;
c) Multiplicar a área equivalente calculada, pelo CUB correspondente;
d) Estimar o BDI adequado à situação analisada;
e) Multiplicar o resultado do item (c), pelo BDI estimado no item (d), obtendo-se o valor avaliado.

 

O Método só é aplicável a:

 

>> Edificações habitacionais (classificadas pelo número de pavimentos);
>> Edificações comerciais com ou sem subdivisões internas de alvenarias (paredes);
>> Galpões industriais;
>> Casas populares.

 

Quanto ao padrão de acabamento, a classificação é feita entre baixo, normal e alto e dependerá do projeto-piloto adotado por cada entidade ou editora.

 

Cálculo da Área Equivalente de Construção (Aeq)

 

O valor do CUB será multiplicado pela Aeq e somado ao custo de instalações especiais e outros equipamentos e elementos não considerados no CUB adotado, para que se obtenha o custo avaliado da obra.

 

O valor  avaliado será então multiplicado pelo BDI estimado para a obra, obtendo-se assim o preço global avaliado da obra.

 

Cada tipo de área da construção terá o seu próprio Coeficiente de Homogeneização. Os Coeficientes de Homogeneização constam na Norma Técnica NBR 12.721/2006-ABNT.

 

Exemplo de cálculo:

 

Sabendo que o CUB para residências uni-familiares com um pavimento, e com padrão alto, publicado pelo Sinduscon local é de R$ 800,00, avaliar o preço de construção de uma residência com essas características, sabendo-se que sua área construída real, de 350,00 m2, é assim subdividida:

 

• Garagem = 35 m2
• Área padrão = 200 m2
• Varandas = 25 m2
• Terraço = 45 m2
• Área de serviço = 20 m2
• Caixa d´água = 25 m2

 

Solução:

 

1) Cálculo da área equivalente de construção (Aeq)

 

Aeq = (35,00 x 0,50) + (200,00 x 1,00) + (25,00 x 0,75) + (45,00 x 0,30) + (20,00 x 0,50) + (25,00 x 0,75)
Aeq = 278,50 m2

 

2) Avaliação do custo de construção

 

Custo = 800,00 x 278,50 = R$ 222.800,00

 

Supondo que o imóvel tenha sido construído por uma empresa construtora, adote-se um BDI de 40% (1,40).

 

3) Avaliação do Preço de Construção (Pcon)

Pcon = 222.800,00 x 1,40

Pcon = R$ 311.920,00 (Pcon/m2 = R$ 891,20)

 

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Marcio Soares da Rocha é Engenheiro Civil, MSc em Gestão Pública, Presidente do IBRAENG, Técnico de Controle Externo do Tribunal de Contas dos Municípios do Estado do Ceará, autor de livros, consultor, professor e palestrante.